Aspectos Legais

 

A função social da propriedade

A Função Social da Propriedade é descrita no inciso XXIII do Art. 5º da Constituição Federal de 1988 (e observada pela primeira vez na CF de 1934) cujo objetivo é estabelecer condições ao direito de propriedade. Neste artigo, a CF de 1988 garante o direito de propriedade urbana e rural e logo após o limita alegando que a propriedade, além de servir aos interesses do proprietário, deverá atender às necessidades e interesses da sociedade (ou seja, cumprir a sua função social).

A Função Social da propriedade urbana é descrita no Estatuto da Cidade e no Plano Diretor Municipal (PDM) e a da propriedade rural é descrita no Estatuto da Terra. No caso do descumprimento da função social por parte de um proprietário urbano, o município pode aplicar sansões (como o aumento percentual da alíquota do IPTU e em último caso, a desapropriação). Em relação à propriedade rural, a mesma cumpre sua função social explorando a terra de forma sustentável e com respeito às legislações trabalhistas; no caso do descumprimento desse tipo, a terra poderá ser desapropriada e haverá a distribuição agrária.

O município cumpre sua função social urbana ao defender o direito do cidadão a habitação, ao trabalho, ao lazer e a circulação (mobilidade sustentável e equitativa).

O Estatuto das Cidades

O Estatuto das Cidades corresponde à Lei Federal N° 10.257 de 10 de julho de 2001, sancionada pelo então presidente da república, Fernando Henrique Cardoso, que regulamenta o capítulo “Política Urbana” da Constituição Federal Brasileira de 1988 que visa apresentar diretrizes gerais para o desenvolvimento urbano das cidades.

O Estatuto engloba um conjunto de princípios no qual está expressa uma concepção de cidade e de planejamento e gestão urbanos e uma série de instrumentos que devem ser promovidas pelo Poder Público, no sentido de garantir que todos os cidadãos tenham acesso à moradia, ao saneamento ambiental, à infraestrutura urbana, ao transporte, aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer.

Os princípios básicos do Estatuto da Cidade correspondem ao Planejamento Participativo e a Função Social da Propriedade.

Três principais diretrizes devem ser destacadas: o desenvolvimento sustentável, a gestão democrática da cidade e o planejamento do desenvolvimento das cidades.

O Planejamento Participativo

O planejamento do desenvolvimento das cidades tem como finalidade promover a justa distribuição espacial da população e das atividades econômicas, não somente do território do município, mas também da área sob sua influência, com vistas a evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente. Os instrumentos disponibilizados pelo Estatuto das Cidades aos municípios, para implementar a política urbana, são classificados em: urbanísticos, jurídicos de regularização fundiária e de democratização da gestão urbana. Os Instrumentos Urbanísticos correspondem ao parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, IPTU progressivo no tempo, desapropriação com pagamentos em títulos, outorga onerosa do direito de construir, transferência do direito de construir, operações urbanas consorciadas, direito de preempção, direito de superfície e consórcio imobiliário. Os Instrumentos Jurídicos de Regularização Fundiária representam às zonas especiais de interesse social, usucapião especial de imóvel urbano, concessão de uso especial para fins de moradia e concessão de direito real de uso. Os Instrumentos de Democratização da Gestão Urbana equivalem ao estudo de impacto de vizinhança, conselhos - sistemas de gestão democrática da política urbana, audiências e consultas públicas, conferências sobre assuntos de interesse urbano e iniciativa popular de leis.

O Plano Diretor Municipal (PDM)

O Plano Diretor Municipal consiste em um documento regulador elaborado pela Câmara Municipal juntamente com profissionais ligados à área urbanística (como os arquitetos e urbanistas) e com participação popular, cujo objetivo é o planejamento e ordenamento territorial do município, norteando ações de agentes privados e públicos de implantação de políticas de desenvolvimento urbano, econômico, ambiental, social etc.

O PDM é composto por três documentos distintos: o regulamento (agrupa as condições legais que devem ser cumpridas na ocupação do solo municipal), a planta de ordenamento (representa o modelo de estrutura espacial do território municipal de acordo com os sistemas estruturantes e a classificação e qualificação dos solos, e também as unidades operativas de planeamento e gestão definidas) e a planta de condicionantes (identifica as servidões e restrições de utilidade pública em vigor que possam constituir limitações ou impedimentos a qualquer forma específica de aproveitamento).

Para que possa cumprir com sua função, o plano diretor deve conter, no mínimo, as seguintes orientações:

 

  • As ações e medidas para assegurar o cumprimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana;

  • Os objetivos, temas prioritários e estratégias para o desenvolvimento da cidade e para a reorganização territorial do município;

  • Os instrumentos da política urbana previstos pelo Estatuto da Cidade que serão utilizados para concretizar os objetivos e estratégias estabelecidas pelo plano diretor;

  • O sistema de acompanhamento e controle visando a execução e implementação do plano diretor.

O PDM é de obrigatoriedade para os municípios com mais de vinte mil habitantes ou conturbados, integrantes de "área de especial interesse turístico” ou área em que haja atividades com significativo impacto ambiental e que queiram utilizar de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel.

ÍNDICES URBANÍSTICOS

Índices urbanísticos representam o conjunto de normas que regulam o dimensionamento das edificações, em relação ao terreno na qual serão construídas e ao uso a que se destinam. Tais normas regulamentadoras são estabelecidas pelo PDM de cada município e setorizadas pelos Zoneamentos. São considerados:

  • Área Total do Terreno

  • Área Total Construída

  • Área Construída em cada pavimento (térreo e ou superior – ou 1, 2, 3 etc)

  • Área Total Computável

  • Área de Projeção da Cobertura no Terreno

  • Coeficiente de Aproveitamento (CA)

  • ​Taxa de Ocupação Máxima (TO)

  • Taxa Mínima de Permeabilidade (TP)

  • Área Permeável

  • Afastamentos

  • Altura Máxima da Edificação

  • Gabarito Máximo (número de pavimentos)

  • Beiral Máximo

Código de Obras

O Código de Obras ou Código de Edificações é um conjunto de leis de administração municipal, afim de controlar e fiscalizar o espaço construído e seu entorno, aplicando-se a monumentos, edificações, licenciamento, execução de obras públicas e terrenos. Neste documento, estão definidos os conceitos básicos que garantem o conforto ambiental, segurança, conservação de energia, salubridade e acessibilidade.

Nele também estão definidos os procedimentos para aprovação dos projetos, licenças para execução das obras, metodologia para fiscalização da execução destas obras e aplicação de eventuais penalidades no caso de descumprimento da lei.

Todas as obras de construção, acréscimo, modificação ou reforma, bem como a subdivisão de terrenos e aberturas de ruas e estradas a serem executadas no Município só poderão ser iniciadas após o licenciamento da Prefeitura e pagamentos dos tributos devidos.

 

ÍNDICES ARQUITETÔNICOS

 

Todo projeto arquitetônico para ser construído ou aprovado, deve cumprir às exigências do Código de Obras, classificados por itens e separados pelo uso do solo (residencial ou comercial e serviços).

São alguns desses itens:

  • Área mínima do ambiente

  • Dimensão mínima do ambiente

  • Área de ventilação e insolação mínima (área mínima de abertura determinada pelo uso do ambiente e sua área - portas, janelas, grades, gradis, fossos ou ventilação mecânica)

  • Pé-direito mínimo

  • Revestimentos obrigatórios

  • Número de bacias sanitárias e cubas por quantidade de usuário

  • Área mínima do ambiente em função de seu uso e da quantidade de usuários

  • Número de vagas de estacionamento, garagem e bicicletário

  • Largura mínima da calçada

  • Largura e área mínima de halls e circulação

  • Largura e tipo de abertura de portas

A aprovação do Projeto Legal

No que consiste o Projeto Legal?

Determinados projetos (como construção e regularização de edificações) necessitam serem aprovados pelo órgão fiscalizador responsável (geralmente pela prefeitura municipal). Tais órgãos avaliam, através do material gráfico contendo os desenhos técnicos, tabelas, memorial descritivo e outros, se o conteúdo proposto produzido até esta fase, atende aos requisitos legais e às normas técnicas de apresentação e representação gráfica emanadas pelos órgãos públicos e deverá incorporar as exigências e as limitações oriundas das normas legais específicas relativas à segurança da edificação, as taxas de ocupação do solo, coeficientes de aproveitamento, recuos e etc., além do Corpo de Bombeiros e concessionários de serviços públicos (Energia Elétrica / Gás / água e Esgoto) com a finalidade de obter a aprovação dos órgãos competentes.

Esta etapa é de extrema importância pois representa a concordância do projeto elaborado pelo (a) arquiteto (a) e urbanista com às normas e leis de âmbito municipal. Assim que o projeto é protocolado para sua aprovação na Prefeitura Municipal (a Secretaria Municipal responsável geralmente é a de Obras, ou Desenvolvimento Urbano), uma equipe de profissionais competentes avalia certos itens e se tudo estiver de acordo, o projeto é aprovado e pode ser executado.

O Projeto Legal corresponde apenas ao Projeto Arquitetônico (Arquitetura de Edificações), pois este é considerado o projeto-base (é a partir dele que são elaborados os demais projetos.

Regularização de edificações

A regularização de edificações tem como intuito legalizar os imóveis que estejam com sua volumetria concluída e/ou habitada ou cuja estrutura tenha sido paralisada ou abandonada, que não apresentam aprovação de projeto e nem a devida autorização da Prefeitura Municipal.

O ato de regularizar o imóvel, trará o reconhecimento do mesmo pela Prefeitura Municipal e que a edificação seja averbada no registro do terreno e, somente assim, o imóvel poderá ser legal e corretamente vendido e / ou financiado. Para edificações comerciais, a regularização é obrigatória para a obtenção do Alvará de Funcionamento e do Alvará de Vigilância Sanitária.

 

É importante estar atento de que:

 

  • A edificação somente estará regularizada, após a aprovação dos projetos e da expedição dos documentos relacionados (Licença Retroativa e Certificado de Conclusão da Edificação);

  • As edificações que terão sua regularização indeferida são aquelas cujas características encaixam-se em estarem em áreas de risco, áreas de proteção ambiental, invadidas, proibidas, estiverem interferindo nas vias e nos cones aeroviários etc;

  • Caso verifique-se que a edificação infrinja normas municipais (PDM, Código de Obras), será exigido, pela prefeitura ao proprietário do imóvel, uma contrapartida financeira, a título de compensação urbanística.

 

Em determinados casos, além do Projeto Legal e do Laudo Técnico de Habitabilidade, Sustentabilidade e Segurança, é necessário apresentar na prefeitura municipal o Projeto Hidrossanitário (hidráulico e sanitário) esquemático.

Todo empreendimento que exerça atividades que exijam o licenciamento ambiental (simplificado ou geral), de âmbito municipal, estadual ou federal, para serem regularizados, é necessário apresentar este Projeto Hidrossanitário Esquemático. Além desses, outros casos em que há a necessidade desse último projeto são: consultórios médicos, odontológicos, fisioterápicos, veterinários, laboratórios de análises clínicas, patológicas, toxicológicas e bromatológicas, hemocentros, bancos de sangue e agências transfusionais, bancos de leite humano, olhos e órgãos, laboratórios e oficinas de órteses e próteses odontológicas e ortopédicas, serviços de tanatopraxia e funerárias, comércio e manipulação de domissanitários, clubes sociais, estabelecimentos balneários e colônias de férias, hotéis, motéis, pensões e dormitórios, casas e clinicas de repouso, psiquiátricas, geriátricas, de toxicomanias, atividades veterinárias, pet shop, comércio de animais, floriculturas, viveiros e atividades relacionadas a plantas, creches, escolas, orfanatos, unidades medico-sanitárias, farmácias, drogarias, distribuidoras de medicamentos, ervanários, delegacias etc.

Exigências legais dos órgãos regulamentadores

LICENÇA PARA CONSTRUIR

Consiste em um documento que que autoriza o requerente (geralmente o proprietério) a executar obras e serviços. É obrigatória para obras e serviços de construção, ampliação, demolição, reforma, movimentação de terra e muro de arrimo.

Somente após a aprovação do Projeto Legal e do Projeto Hidrossanitário (quando este for obrigatório) que a Licença para Construir é emitida e dessa forma, a obra pode ser iniciada.

De forma alguma é permitida a execução da obra sem a licença ou com seu vencimento atingido. Caso isto ocorra, o proprietário estará sujeito a multa e embargo da obra.

HABITE-SE

Consiste em um documento emitido pela Prefeitura Municipal que alega que a edificação foi construída conforme os projetos (arquitetônico, estrutural, hidrossanitário e elétrico), atendendo assim às legislações arquitetônicas, urbanísticas e de corpo de bombeiros.

Após a finalização da construção, o proprietário deverá informar a Prefeitura e solicitar a vistoria de seus técnicos competentes para verificar se a obra foi construída conforme o projeto aprovado e em caso afirmativo, a prefeitura emitirá o Habite-se e a Certidão Detalhada.

ALVARÁ DO CORPO DE BOMBEIROS

É um documento emitido pelo Corpo de Bombeiros, certificando que, durante a vistoria, a edificação ou área de risco possuía as condições de segurança contra incêndio e pânico previstas pela legislação e constantes no processo, estabelecendo um período de validade.

Ele é exigido pelos órgãos públicos fiscalizadores quando o empreendimento (comercial, industrial, institucional etc) caracteriza-se por ser de uso coletivo ou de grande circulação de pessoas e ainda quando existe a guarda ou a utilização de materiais inflamáveis.

ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO

O Alvará de Funcionamento é um documento concedido pela prefeitura, por meio da secretaria específica, que atesta que o estabelecimento que está ou estará instalado em um determinado local, está em equilíbrio com o PDM e com isso, possuiu legalidade de funcionamento.

[FONTES: Constituição Federal de 1988 | Senado Federal | Instituto Brasileiro de Administração Municipal | FAU-USP | Prefeitura Municipal de São Carlos | Prefeitura Municipal de Vila Velha]